Die Grundregel: 30 Prozent auf den Wertzuwachs
Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Verkaufserlös minus Anschaffungskosten, korrigiert um geltend gemachte Abschreibungen und erhaltene Subventionen. Darauf fallen grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer an, die im Regelfall direkt von der Vertragserrichtung einbehalten und abgeführt wird.
Auf den Wertzuwachs gerechnet. Ob die Befreiung greift, hängt an klaren Fristen.
Befreiung 1: Der Hauptwohnsitz
Steuerfrei verkaufst du, wenn die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre dein Hauptwohnsitz war und du diesen Wohnsitz mit dem Verkauf aufgibst.
Befreiung 2: Die 5-aus-10-Regel
Auch ohne durchgehenden Hauptwohnsitz seit Kauf bist du befreit, wenn du innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend in der Immobilie gewohnt hast. Das hilft typischerweise, wenn du zwischenzeitlich vermietet hast oder bereits ausgezogen bist.
Die fünf Jahre müssen durchgehend sein, ihre Lage im Zehnjahresfenster ist flexibel.
Weitere Sonderfälle
- Herstellerbefreiung: Selbst errichtete Gebäude können befreit sein, der Grundanteil bleibt steuerpflichtig.
- Altvermögen: Bei Anschaffung vor dem 31. März 2002 gilt eine pauschale Ermittlung mit deutlich geringerer effektiver Belastung.
- Vermietete Objekte: Hier ist die Rechnung komplexer (Abschreibungen), unbedingt mit Steuerberatung planen, bevor du den Verkauf startest.
Vertiefend: Der komplette Ablauf mit allen Kosten steht im Leitfaden Immobilie verkaufen in Wien.