Der Ablauf in sieben Schritten
- Wert ermitteln: Grundlage sind echte Markt- und Nachfragedaten, nicht das Bauchgefühl (wie ein ehrliches Preisband entsteht). Vergleichspreise, Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage bestimmen das realistische Preisband.
- Unterlagen sammeln: Grundbuchsauszug, Pläne, Betriebskostenabrechnung, Nutzwertgutachten (bei Eigentumswohnungen) und der verpflichtende Energieausweis.
- Vermarktungsstrategie festlegen: öffentlich inserieren, diskret über vorgemerkte Käufer oder beides kombiniert.
- Vermarktung: professionelle Fotografie, ein sauberes Exposé und Kampagnen dort, wo deine Zielgruppe tatsächlich sucht.
- Besichtigungen und Angebote: Interessenten qualifizieren, Bonität prüfen, Angebote strukturiert verhandeln.
- Kaufvertrag: Vertragserrichtung durch Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei, Treuhandabwicklung, grundbücherliche Durchführung.
- Übergabe: Zählerstände, Schlüssel, Protokoll. Danach folgt die steuerliche Abwicklung.
Die Kosten: Womit du rechnen musst
Maklerprovision
In der Praxis üblich sind bis zu 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer je Seite, also brutto 3,6 Prozent. Das ist zugleich der gesetzliche Höchstsatz laut Immobilienmaklerverordnung für Objekte ab rund 48.450 Euro. Die Provision ist verhandelbar und wird oft zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.
Das Bestellerprinzip (seit 1. Juli 2023) gilt nur für Mietwohnungen: Dort zahlt die Provision, wer den Makler beauftragt hat. Beim Immobilienverkauf gilt es nicht. Quelle: oesterreich.gv.at.
Energieausweis
Beim Verkauf verpflichtend. Die Kosten starten je nach Objektart bei etwa 90 Euro; ohne gültigen Ausweis drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro.
Vertragserrichtung und Nebenkosten
Für Vertragserrichtung und Treuhandschaft fallen je nach Kanzlei üblicherweise 1 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises an; hinzu kommen Löschungs- und Eintragungsgebühren. Diese Werte variieren, hol dir konkrete Angebote ein.
Die Steuern: Immobilienertragsteuer und Befreiungen
Auf den Wertzuwachs (Verkaufserlös minus Anschaffungskosten, korrigiert um Abschreibungen und erhaltene Subventionen) fallen grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer an. Zwei Befreiungen sind für Private zentral:
- Hauptwohnsitzbefreiung: Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre dein Hauptwohnsitz war und der Wohnsitz aufgegeben wird.
- 5-aus-10-Regel: Ebenfalls befreit, wenn du innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitzer:in dort gewohnt hast.
Für Altvermögen (Anschaffung vor 31. März 2002) gelten pauschale Ermittlungsmethoden mit deutlich niedrigerer effektiver Belastung. Lass die konkrete Steuersituation immer von einer Steuerberatung prüfen.
Öffentlich oder diskret verkaufen?
Nicht jede Immobilie gehört auf ein Portal. Wer eine vorgemerkte, geprüfte Käufer-Community erreicht, verkauft oft, bevor das Inserat online geht: schneller, diskreter und ohne Preisverhandlung in der Öffentlichkeit. Wichtig ist in beiden Fällen dieselbe Grundlage: ein datenbasiertes Preisband und volle Transparenz über Reichweite, Anfragen und Angebote während der Vermarktung.